Norma técnica de valoración de bienes inmuebles:

CAPÍTULO I. ÁMBITO DE APLICACIÓN Y DEFINICIONES.

​

Objeto:

La presente Norma establece procedimientos técnicos que permitirán determinar los avalúos masivos y puntuales de los bienes inmuebles urbanos y rurales del Distrito Metropolitano de Quito.

​

Ámbito de aplicación:

La presente Norma Técnica de Valoración se aplicará para los avalúos de los bienes inmuebles ubicados en el Distrito Metropolitano de Quito (DMQ).

Los datos e información valorativa producto de la aplicación de esta norma técnica de valoración, formarán parte del sistema catastral predial.

Definiciones:

A continuación, encontrará un detalle explicativo de algunos términos que se utilizan en el ámbito catastral y valorativo.

• Norma técnica de valoración de bienes inmuebles: Conjunto de conceptos, criterios y reglas que norman y regulan el cálculo para la determinación de la valoración de los bienes inmuebles​.

• Bien Inmueble: Es el elemento espacialmente tangible y cuantificable, relacionado íntimamente al suelo y a la construcción.

• Valoración de bienes inmuebles: Es el proceso de cálculo para la determinación de los avalúos del suelo, construcción y adicionales constructivos, de los bienes inmuebles del Distrito Metropolitano de Quito, de acuerdo a la metodología y técnicas de valuación, en el marco de lo que establece el Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización-COOTAD y Acuerdo Ministerial 029 que expide las “Normas Nacionales para el Catastro de Bienes Inmuebles Urbanos-Rurales y Avalúo de Bienes; Operación y cálculos de tarifas por servicios técnicos de la Dirección Nacional de Avalúos y Catastros.”

• Avalúo del predio: Es el avalúo de los bienes inmuebles que consta en el sistema catastral predial.

• Valor de mercado: Es el valor que un comprador estaría dispuesto a pagar y que un vendedor estaría dispuesto a recibir por un bien inmueble, considerando las condiciones de mercado.

• Valor del suelo: Se denominan valores del suelo o terreno, al conjunto de valores y criterios técnicos establecidos en la presente norma técnica para la valoración, que servirán de base para calcular los avalúos del suelo o terreno.

• Valor de la Construcción: Se denominan valores de las construcciones y adicionales constructivos, al conjunto de valores y criterios técnicos establecidos en la presente norma técnica para la valoración, que servirán de base para calcular los avalúos de la construcción y adicionales constructivos.

• Suelo urbano: El suelo urbano es el ocupado por asentamientos humanos agrupados y emplazados dentro de un límite de territorio que cuenta con redes viales y de infraestructura de servicios de manera continua y estructurada, con un sistema interrelacionado de equipamientos y espacios públicos y privados; estos asentamientos humanos pueden conformar diferentes escalas territoriales e incluyen los núcleos urbanos en suelo rural. (Ordenanza Metropolitana modificatoria de las ordenanzas metropolitanas Nos. 127, 192, 172, 432 y 060 del Distrito Metropolitano de Quito, 2018)

• Suelo rural: El suelo rural es una extensión territorial que se encuentra ubicada fuera del área urbana, cuya aptitud presenta condiciones biofísicas y ambientales para ser utilizada en producción agrícola, pecuaria, forestal, silvícola o acuícola, y otras actividades productivas; recreativas, ecoturísticas, de conservación o de protección y de uso residencial bajo modalidad específica. (Ordenanza Metropolitana modificatoria de las ordenanzas metropolitanas Nos. 127, 192, 172, 432 y 060 del Distrito Metropolitano de Quito, 2018)

• División político – administrativa del Distrito Metropolitano de Quito: La división político-administrativa del Distrito Metropolitano de Quito, clasifica a las parroquias como urbanas y rurales, delimitándose áreas urbanas dentro de la circunscripción de cada parroquia rural (Ordenanza Metropolitana modificatoria de las ordenanzas metropolitanas Nos. 127, 192, 172, 432 y 060 del Distrito Metropolitano de Quito, 2018).

• Construcción cubierta: Son aquellas unidades constructivas o edificaciones permanentes que contienen vanos y llenos y, que se enmarcan dentro de una tipología constructiva como: hormigón armado, ladrillo/bloque y otros tipos de estructura, sin considerar el sitio de su emplazamiento o implantación, clase de suelo o uso destinado.

• Construcción abierta: Son aquellas unidades constructivas que, por sus características contrarias a las cubiertas, se las ubica en los exteriores de los bloques construidos, como canchas, piscinas, patios y otras similares.

• Construcción especial: Son aquellas unidades constructivas cubiertas que, siendo parte del bloque principal, constan como un bloque independiente y corresponden a circulaciones verticales, horizontales y ductos de ascensores, entre otras semejantes. Todos estos elementos para efectos del catastro y de la valoración, deberán estar graficados e identificados en el sistema catastral.

• Adicional constructivo e instalaciones especiales: Son aquellos elementos complementarios a la construcción o al lote, así como: cerramientos, muros, circulación, lavandería, gradas, ascensor, canchas cubiertas y otros detallados en las tablas de adicionales de la ordenanza de valoración.

CAPÍTULO II. CONSIDERACIONES GENERALES.

​

Norma 1 Clasificación del suelo: Para la determinación de los avalúos de bienes inmueble en el Distrito Metropolitano de Quito se clasifica al suelo en urbano y rural.

Norma 2 Metodología: La metodología que se detalla a continuación rige para la valoración masiva y/o puntual de los inmuebles del Distrito Metropolitano de Quito.

Norma 2.1 Avalúo del suelo: Para la determinación del avalúo del suelo, se tomarán como referencia aquellos estudios de valoración, producto de la aplicación del método comparativo entre los valores de oferta o de ventas efectivas en el mercado inmobiliario.

Norma 2.2 Investigación de mercado: Es la investigación de ofertas de compra-venta de los bienes inmuebles en el sector de estudio, en el caso de no existir la suficiente información se podrán aplicar otros procedimientos técnicos debidamente sustentados como: el residual (considerando el método de reposición), el potencial de desarrollo, y un procedimiento de corrección del valor a través de varios componentes valorativos de la tierra, todos estos especificados en el presente documento.

Norma 2.3 Avalúo del bien inmueble: El avalúo del bien inmueble estará conformado por: el valor del suelo total corregido por los diferentes factores más el valor de las construcciones y adicionales constructivos si los tuviere. Las expresiones matemáticas a aplicarse son:

Para los predios urbanos: 𝐴𝑝𝑢 = 𝑉𝑡 + 𝑉𝑐 + 𝑉𝑎

Donde,

• Apu = avalúo del predio urbano

• Vt = valor del terreno

• Vc = valor de la construcción (cubierta, abierta, especial y comunales en propiedad horizontal)

• Va = valor de los adicionales constructivos (del predio y de la propiedad horizontal)

Para los predios rurales: 𝐴𝑝𝑟 = 𝑉𝑡 + 𝑉𝑐 + 𝑉𝑎

Donde,

• Apr = avalúo del predio rural

• Vt = valor del terreno (por clases agrológicas)

• Vc = valor de la construcción (cubierta, abierta, especial y comunales en propiedad horizontal

• Va = valor de los adicionales constructivos (del predio y de la propiedad horizontal)

vwqgroup